Dubai'de Emlak Satın Alma Yolları

Dubai, yabancıya süresiz tam mülkiyet tanıyan bölgeleri, yıllık emlak vergisinin bulunmaması ve güçlü kira getirileriyle bölgenin en likit gayrimenkul pazarı konumunda. Dubai Land Department (DLD) verilerine göre emirlikte 2025 yılında toplam işlem hacmi 917 milyar AED'yi aşarak rekor kırdı; 2026'nın ilk çeyreğinde hacim yıllık bazda %31 artışla 252 milyar AED'ye, işlem sayısı ise 60.303'e ulaştı. Aşağıda yabancı bir alıcı olarak Dubai'de ev almanın yasal çerçevesini, kalem kalem maliyet tablosunu, finansman seçeneklerini, oturum izni sonuçlarını ve Türkiye tarafındaki vergi yükümlülüğünü sırayla bulacaksınız.

Dubai'de Kimler Mülk Satın Alabilir?

Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) ve Körfez İşbirliği Konseyi (Suudi Arabistan, Umman, Bahreyn, Kuveyt, Katar) vatandaşları Dubai'nin her yerinde mülk edinebilir. Türkiye dâhil diğer ülkelerin vatandaşları ise 2006 tarihli 7 sayılı Dubai Kanunu ile belirlenmiş freehold (tam mülkiyet) bölgelerinde mülk satın alabilir.

Freehold bölgelerde yabancı alıcı hem yapıya hem de üzerinde bulunduğu araziye süresiz olarak sahip olur; tapu (Title Deed) doğrudan kendi adına düzenlenir. Bu bölgelerin dışında kalan alanlarda genellikle 30-99 yıl arasında değişen leasehold (kullanım hakkı) modeli geçerlidir; bu modelde arsa mülkiyeti geliştiriciye veya devlete ait kalır.

Mülk satın almak için BAE'de ikamet izni sahibi olmak zorunlu değildir. Turist vizesiyle ülkeye giren veya hiç gelmeden vekâlet veren yatırımcılar da işlem yapabilir. Alım için Emirates ID veya BAE'de banka hesabı ön şart değildir; yalnızca bazı ödeme ve kredi süreçlerinde talep edilir.

Neden Dubai'de Gayrimenkul Yatırımı Yapılıyor?

• Sıfır emlak ve gelir vergisi: BAE'de yıllık emlak vergisi uygulanmaz; kira gelirinden ve satış kazancından kişisel gelir vergisi alınmaz.
• Kira getirisi: Brüt getiriler şehir genelinde ortalama %5,5 seviyesinde; uygun fiyatlı topluluklarda %8'e kadar çıkabiliyor (Global Property Guide, Property Finder 2026 verileri).
• Oturum izni bağlantısı: Belirli tutarın üzerindeki yatırım, 10 yıllık Golden Visa hakkı doğurur.
• Para birimi istikrarı: AED, ABD dolarına sabitlenmiştir (1 USD=3,6725 AED); kur riski dolar bazlı yatırımcı için sınırlıdır.
• Derin ve likit pazar: 2025'te 270 binin üzerinde işlem gerçekleşti; bu derinlik çıkış (satış) süresini kısaltıyor.
• Talep tabanı: Turizm, kurumsal göç ve girişimci akışı kiralık konut talebini yüksek tutuyor.

Freehold (Tam Mülkiyet) Bölgeleri ve Fiyat Aralıkları

Yabancı alıcıların en çok tercih ettiği bölgeler Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC) ve Dubai Hills Estate'tir. Fiyatlar konuma, geliştirici markasına ve teslim durumuna göre belirgin biçimde değişir. Aşağıdaki tablo, tipik giriş bütçelerini ve bölgelerin yatırım karakterini özetler.

Tablodaki tutarlar Ağustos 2026 itibarıyla piyasada gözlenen tipik giriş seviyeleridir; proje, kat, manzara ve teslim tarihine göre değişir. Bölge bazlı güncel analiz ve şirket üzerinden alım seçenekleri için Dubai'de şirket kurma rehberimize göz atabilirsiniz.

Hazır Mülk mü, Off-Plan Proje mi?

Hazır (İkinci El / Teslim Edilmiş) Mülk

Teslim edilmiş bir mülkte ne satın aldığınızı görürsünüz: konum, bina kalitesi, aidat seviyesi ve komşuluk yapısı nettir. Devir tamamlandığı gün taşınabilir veya kiraya verebilirsiniz; kira geliri hemen başlar. Yatırımcı ikamet izni başvurularında da tapunun düzenlenmiş olması işi kolaylaştırır. Buna karşılık giriş fiyatı off-plan projelere göre yüksektir ve ödeme genellikle peşin ya da kredili yapılır.

Off-Plan (Proje Aşamasındaki) Mülk

Geliştiriciden inşaat aşamasında alınan konutlar daha uygun metrekare fiyatı ve esnek ödeme planı sunar; ilk ödeme çoğunlukla %10-20 aralığındadır, kalan tutar teslime kadar taksitlendirilir. Riskler ise teslim gecikmesi, proje revizyonu ve teslim anındaki piyasa koşullarıdır. Geliştiricinin geçmiş teslim performansı ve projenin RERA kaydı mutlaka doğrulanmalıdır.

Escrow Hesabı ve Oqood Kaydı

Off-plan alımlarda ödemeler geliştiricinin şirket hesabına değil, RERA denetimindeki escrow (emanet) hesabına yatırılır; para inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılır. Satış sözleşmesi ayrıca DLD nezdinde Oqood sistemine kaydedilir. Oqood, teslimden önceki ara tescil belgesidir; teslimden sonra yerini kalıcı tapuya (Title Deed) bırakır. Ödeme yapmadan önce projenin escrow hesap numarasını ve Oqood kaydını Dubai REST uygulamasından teyit etmek, off-plan alımdaki en önemli güvenlik adımıdır.

Dubai'de Ev Alma Süreci Adım Adım

Hazır bir konutta süreç ortalama 2-6 hafta sürer ve altı aşamadan oluşur:

1. Bütçe ve amaç netleştirme: Kira getirisi mi, oturum izni mi, değer artışı mı önceliğiniz? Bu tercih bölge ve mülk tipini belirler.
2. RERA kayıtlı danışman seçimi: Emlak danışmanının BRN (Broker Registration Number) numarasını Dubai REST uygulamasından doğrulayın.
3. Mülk seçimi ve teklif: Yerinde veya video ile inceleme yapılır, fiyat ve ödeme koşulları üzerinde mutabakat sağlanır.
4. Mutabakat Zaptı (MoU / Form F): Taraflar sözleşmeyi imzalar, alıcı genellikle %10 kapora öder. Kapora, kayıtlı emanetçide tutulur.
5. İtiraz Yok Belgesi (NOC): Geliştiriciden, satıcının aidat ve diğer borçlarının bulunmadığını gösteren belge alınır.
6. DLD'de tapu devri: Taraflar yetkili tescil merkezinde (Registration Trustee) buluşur, harçlar ödenir ve tapu alıcı adına düzenlenir.

Off-plan alımda 5. ve 6. adımların yerini geliştiriciyle imzalanan Satış Sözleşmesi (SPA) ve Oqood kaydı alır; kalıcı tapu teslimde düzenlenir.

Gerekli Belgeler ve Vekâletle Satın Alma

• Geçerli pasaport (bazı işlemlerde ikamet izni veya Emirates ID istenebilir)
• Mutabakat Zaptı (MoU / Form F) ya da off-plan alımda Satış Sözleşmesi (SPA)
• Geliştiriciden veya önceki malikten İtiraz Yok Belgesi (NOC)
• İpotekli alımda bankadan ön onay (pre-approval) yazısı
• İşlem temsilci aracılığıyla yürütülüyorsa noter onaylı vekâletname

Dubai'ye gitmeden ev almak mümkün mü? Evet. Türkiye'de noterde düzenlenen vekâletnamenin apostil şerhi alınması, ardından Arapçaya yeminli tercümesi ve BAE Dışişleri Bakanlığı ile Dubai adliyesinde tasdik edilmesi gerekir. Vekâletnamede "gayrimenkul satın alma, tapu tescili ve harç ödeme" yetkilerinin açıkça sayılması şarttır; genel vekâletnameler tescil merkezinde reddedilebilir.

Vergi, Harç ve Toplam Maliyet Tablosu

Dubai'de yıllık emlak vergisi yoktur; maliyetler alım anında bir defaya mahsus ödenir. Aşağıdaki kalemler Dubai Land Department'ın yayımlanan tarifelerine dayanır.

Yabancılar Dubai'de Konut Kredisi Kullanabilir mi?

Evet, ancak koşullar ikamet durumuna göre değişir. BAE Merkez Bankası'nın ipotekli konut kredisi düzenlemesi, ikamet izni sahibi yabancılar için ilk ve oturum amaçlı konutta 5 milyon AED altı mülklerde azami %80, 5 milyon AED üzeri mülklerde %70 kredi/değer oranı öngörür. İkinci ve sonraki (yatırım amaçlı) mülklerde oran %60, off-plan projelerde ise tüm alıcılar için %50 ile sınırlıdır.

BAE'de ikamet etmeyen yabancılar için düzenlemede özel bir oran bulunmaz; bu grupta kredi/değer oranı banka politikasıyla belirlenir ve pratikte %50-60 bandında seyreder. Yani 1,5 milyon AED'lik bir daire için yaklaşık 600-750 bin AED peşinat, üzerine yaklaşık %6-8 işlem maliyeti gerekir. Kredi başvurusunda genellikle pasaport, son 6 aylık banka hesap hareketi, gelir belgesi ve kredi notu raporu istenir.

Aidat, İşletme Giderleri ve Net Kira Getirisi

Brüt getiri rakamları tek başına yanıltıcıdır; Dubai'de mülk sahibinin sürekli gideri aidattır (service charge). Aidat metrekare başına yıllık AED cinsinden hesaplanır ve topluluğa göre villalarda düşük, olanakları geniş kulelerde belirgin biçimde yüksek olabilir. DLD, topluluk bazlı oranların sorgulanabildiği bir Aidat Endeksi (Service Charge Index) yayımlar; teklif almadan önce ilgili binanın oranını bu endeksten kontrol etmek gerekir.

Diğer kalemler: DEWA (elektrik-su) aboneliği, klima (chiller) bedeli, kiraya verilecekse Ejari sözleşme kaydı ve emlak yönetim ücreti (genellikle yıllık kiranın %5'i). Dubai Belediyesi'nin %5 konut ücreti ise yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır ve DEWA faturasıyla tahsil edilir; kiracının yükümlülüğündedir.

Pratik yaklaşım: brüt getiriden aidat, boşta kalma süresi ve yönetim giderini düştüğünüzde net getiri tipik olarak 1,5-2,5 puan aşağı iner. %8 brüt getiri vaadi olan bir daire, gerçekte %5,5-6,5 net getiri üretir.

Gayrimenkulle Oturum İzni ve Golden Visa

Dubai'de gayrimenkul yatırımı, doğrudan uzun süreli ikamet hakkı doğurur. Güncel çerçeve şöyledir:

• 10 yıllık Golden Visa: En az 2.000.000 AED değerinde mülk. Dubai Land Department'ın resmî hizmet sayfasına göre mülk ipotekli olabilir; bu durumda bankadan itiraz yok yazısı ve ödenen tutarın belgelenmesi istenir. Vize 10 yıl geçerli ve yenilenebilir.
• Yatırımcı ikamet izni (2 yıl): Nisan 2026'da DLD'nin yatırımcı platformu üzerinden duyurulan güncellemeyle, tek malik olan yatırımcılar için 750.000 AED alt sınırı kaldırıldı. Ortak mülkiyette kişi başı asgari tutar 400.000 AED olarak uygulanıyor.
• Emeklilik ikamet izni (5 yıl): 55 yaş üstü başvuru sahipleri için, en az 1.000.000 AED değerinde mülk sahipliği alternatiflerinden biridir.

Golden Visa sahibi eşini, çocuklarını, ebeveynlerini ve ev çalışanlarını sponsor edebilir; BAE'de asgari kalış süresi şartı aranmaz. Dubai Land Department'ın yayımladığı resmî ücret dökümüne göre 10 yıllık yatırımcı Golden Visa'sının toplam devlet maliyeti 9.884,75 AED, işlem süresi 7-10 iş günüdür; başvuru sırasında kişinin BAE'de fiziken bulunması gerekir.

Sık karışan bir nokta: gayrimenkul satın almak vatandaşlık vermez. BAE vatandaşlığı yalnızca yetkili makamların takdiriyle ve aday gösterme yoluyla verilir. Başvuru ve belge detayları için Dubai Golden Visa süreçleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Türkiye'de Vergi Yükümlülüğü ve Beyan

"Dubai'de vergi yok" ifadesi yalnızca BAE tarafı için doğrudur. Türkiye'de tam mükellef sayılan bir kişi (yerleşim yeri Türkiye'de olan ya da bir takvim yılında Türkiye'de altı aydan fazla oturan kişi), yurt dışında elde ettiği kazançlar dâhil dünya geliri üzerinden vergilendirilir. Dubai'deki bir daireden elde edilen kira geliri ve satış kazancı bu kapsama girebilir.

Türkiye Cumhuriyeti ile Birleşik Arap Emirlikleri arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması yürürlüktedir (Resmî Gazete: 27.12.1994, sayı 22154). Anlaşma, gayrimenkulden elde edilen gelirin gayrimenkulün bulunduğu ülkede vergilendirilmesine imkân tanır ve mükerrer vergilendirmenin önlenmesi için ilgili maddesinde bir mahsup/istisna mekanizması öngörür. Uygulama, mükellefiyet durumunuza ve gelirin türüne göre değişir.

Pratik sonuç: Türkiye'de mukim kalmayı sürdüren bir yatırımcı için Dubai geliri otomatik olarak vergisiz değildir; beyan yükümlülüğü doğabilir. Mukimlik durumunuzun net biçimde belirlenmesi ve beyanın doğru yapılması için işlem öncesinde mali müşavirinizle çalışmanız önerilir. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, vergi veya hukuk danışmanlığı niteliği taşımaz.

Miras, DIFC Vasiyetnamesi ve Satış (Çıkış) Süreci

BAE'de vasiyetname bırakmadan vefat eden yabancıların mal varlığı, mahkeme kararına göre Şeriat hükümlerine tabi tutulabilir. Bunun önüne geçmek için Müslüman olmayan yatırımcılar, DIFC Wills Service Centre üzerinden Dubai ve Ras Al Khaimah'daki varlıklarını kapsayan bir vasiyetname düzenletebilir. Bu belge, mülkün kime ve hangi oranda geçeceğini alıcının kendi iradesine göre belirlemesini sağlar ve tapu devrini hızlandırır.

Çıkış tarafında ise süreç alımın aynadaki görüntüsüdür: alıcıyla MoU imzalanır, satıcı geliştiriciden NOC alır, varsa ipotek kapatılır ve devir tescil merkezinde tamamlanır. Satıcı tarafında tipik masraf kalemleri emlak danışmanı komisyonu (%2 + KDV), NOC ücreti ve kredi kapama masraflarıdır. Off-plan bir konut, geliştiricinin belirlediği asgari ödeme oranı sağlandıktan sonra teslim öncesinde de devredilebilir; bu işlem için geliştirici onayı ve DLD tescili gerekir.

Satın Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Danışmanı doğrulayın: Emlak danışmanının BRN numarasını ve firmanın RERA kaydını Dubai REST uygulamasından kontrol edin.
• Escrow ve proje kaydını teyit edin: Off-plan ödemeleri yalnızca projenin RERA onaylı escrow hesabına yapın; şahsi hesaba ödeme kabul etmeyin.
• Tapuyu sorgulayın: Hazır mülkte tapu numarasını ve üzerinde ipotek/haciz bulunup bulunmadığını DLD kayıtlarından doğrulayın.
• Aidatı fiyatın parçası sayın: Yüksek aidatlı bir kule, düşük aidatlı bir topluluğa göre net getiriyi belirgin biçimde aşağı çeker.
• Toplam maliyeti hesaplayın: Mülk bedeline %6-8 işlem gideri ekleyin; kredili alımda peşinat ve harçların nakit karşılanacağını unutmayın.
• Geliştirici geçmişine bakın: Off-plan projelerde firmanın tamamlanmış proje sayısı ve teslim gecikmesi sicili en güçlü göstergedir.
• Amacınızı netleştirin: Golden Visa hedefliyorsanız 2 milyon AED eşiğini karşılayan tek bir mülk veya portföy kurgusu baştan planlanmalıdır.

Kaynakça

• Dubai Land Department – Mülk satış tescili ve harç tarifesi
• Dubai Land Department – Yatırımcı Golden Visa başvurusu ve ücretleri
• Dubai Land Department – 2026 ilk çeyrek işlem verileri
• BAE Merkez Bankası – İpotekli konut kredisi oranları
• BAE Maliye Bakanlığı – Katma Değer Vergisi uygulaması
• BAE Resmî Devlet Portalı – Belediye konut ücreti ve kiralama

İlgili içerikler:Karadağ'da emlak satın almak · Arnavutluk'ta oturum alma yolları · Dubai vergi danışmanlığı